서울 집값이 다시 꿈틀대는 이유

부동산에 약간의 관심이 있으신분들은 "서울 아파트 값이 다시 꿈틀대고 있다", "서울 아파트 값  심상치가 않다" 라는 기사들을 자주 보셨을꺼라 생각이 됩니다.

분명히 문재인정부가 강력한 규제를 했음에도 7월말부터 다시 서울짒값은 상승을 하고 있습니다.

상승하는데는 다 이유가 법이죠. 그래서 오늘은 서울집값이 안잡히고 왜 계속 오르는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

<서울 아파트가격이 또 다시 오르는 이유는?>

첫번째, 학습효과

현재 문재인정부의 부동산 정책은 참여정부때의 부동산 정책과 매우 흡사하다고 할 수 있습니다. 차이점이라면 참여정부때는 순차적인 규제정책을 펼쳤고 문정부는 한번에 융단폭격하듯이 규제하는 방법이라고 할 수 있습니다.

사람들은 참여정부때 겪었던 부동산 규제정책과 부동산의 가격상승을 기억하고 있습니다.  노무현 전 대통령이 집권하고 부동산을 꼭 잡겠다는 각오에도 불구하고 1년뒤 부동산은 급상승을 하기 시작했었죠.

이번 문재인정부의 규제 정책은 참여정부때와 판박이 라고 생각한 사람들이 상당히 많습니다.  어떤분은 문재인이 대통령이 됐으니 부동산 가격이 폭등하겠다며 투자를 하신 분들까지 있었습니다 (결과적으로 그분이 맞았지만 이런 얼렁뚱땅 투자는 위험합니다;; )

두번째, 공급

가격을 볼 때 수요와 공급을 빼놓을 수가 없습니다.  수요는 우리가 예측하기 상당히 어려운 부분입니다. 사람의 마음속에 있는 부분을 어림짐작으로 맞출수는 없고 마음에서 표출되어 어떤 형태로 표현되어져야 하는데 이것을 데이터화하기가 어렵습니다.

그러나 공급은 수요에 비해 너무 정확하게 데이터가 나옵니다.  아파트를 짓기 위해서는 허가를 받아야 하고 공사를 해야하기 때문에 허가와 분양계획만으로도 예상이 가능합니다.

서울에서는 매년 필요한 주택이 20~30만호가 됩니다. 그 이유는 집의 노후화, 가구의 증가(1인가구증가등), 개발로 인한 집의 멸실 등이 있습니다.  매년 필요한 평균량 보다 공급량이 떨어지면 당연히 집값이 올라가게 되는것이죠.(모든 경제이론이 그렇듯이 단순히 한가지만 봐서는 안됩니다. 공급이외에도 다른변수가 가격에 영향을 미칩니다)

세번째, 물가상승

돈을 벌면 은행에 넣어두는 시대는 지났습니다.  은행은 단지 어떤 투자를 하기전에 잠깐 안전하게 보관을 해두는 시스템에 불과해 졌습니다. 예금금리가 거의 제로금리에 가까워졌기 때문이죠.

즉 화페를 그냥 가지고 있고 세월이 흐르면 물가상승률로 인해 그 돈의 가치는 한없이 하락하고 맙니다. 그래서 사람들은 그것을 방어하기 위한 수단으로 안전하며 거주 할 수도 있고 월세라는 수익도 낼 수 있는 부동산을 선택합니다.

다섯째, 키 맞추기

강남 3구와 뉴타운 지역이 부동산 가격 상승을 주도했다고 볼 수 있는데요. 서울이라고 해서 모든 지역이 많이 오른게 아닙니다. 덜 오른지역도 있고 거의 안오른 지역도 있기 때문에 그 후발주자들이 달리기 시작했다고 볼 수 있습니다.(물론 많이 오른지역이 또 다시 오르고 있는 곳도 있습니다)

여섯째, 그 밖

그 밖에도 다양한 요인들이 있습니다. 베이비 부머의 귀환, 정부 정책의 실패등 , 지자체와의 어긋난 방향성 등 다양한 이유와 변수들이 있습니다. 

그렇다면 언제까지 계속된 상승을 할까라는 궁금증이 생길 것입니다. 그 이야기는 기회가 되면 다음 포스팅때 해볼까 합니다.